כולם רוצים דירה בשרון: הרצליה ממשיכה להוביל

הביקוש לרכישת דירה בשרון, ובמיוחד דירה בהרצליה, הולך ועולה – והעדויות לכך בולטות היטב בשטח. 30% מהדירות שנרכשות להשקעה הן דירות בהרצליה; מחירי הנדל"ן בעיר, ושל נדל"ן בשרון בכלל, נמצאים בעלייה מתמדת; והרצליה מובילה בהתחלות הבנייה בדרום השרון, כשהיא שומרת על עלייה עקבית במישור זה. למעשה, רק ברבעון הראשון של 2016 נבנו כ-750 דירות חדשות בהרצליה, ובאחרונה הפקידה העירייה תכנית מתאר עצמאית שתוסיף לה למעלה מ-30 אלף דירות ועוד 2 מיליון מ"ר של שטחים מסחריים – וצפויה להכפיל את מספר התושבים בעיר בתוך קצת יותר מעשור.

על ביקוש והיצע

אזור השרון כולו התפתח רבות בעשור האחרון, אך בהרצליה מתיחת הפנים ניכרת במיוחד – תנופת הנדל"ן הרחבה תרמה לפיתוח העירוני כולו, לרבות מוקדי תעסוקה ובילוי, תשתיות, נגישות, מוסדות החינוך ופיתוח סביבתי. המשמעות היא שהרצליה מציעה היום לתושביה איכות חיים ומגורים גבוהה ונוחה, ולכן גם מושכת אליה רוכשים ומשקיעים רבים, במיוחד משפחות ומשפרי דיור מאזור השרון והמרכז. העיר מתמלאת באוכלוסייה איכותית ואמידה, וגם זו כשלעצמה תורמת להעלאת ערך הנכסים.

הביקוש הגבוה נתקל בהיצע נמוך ומעודד את המשך הבנייה, מה שמתבטא היטב בעליות המחירים של נכסי נדל"ן בשרון בכלל ובהרצליה בפרט. על פי סקירת לשכת השמאים שפורסמה באוגוסט שעבר, מחירי הדירות בהרצליה (דירות 4 חדרים למכירה) רשמו ב-2016 עלייה בולטת של 10%, כאשר בסקירה הבאה, על הרבעון השלישי של 2016, מחירה של דירה בשרון (מבין הערים שנבדקו) עלה ביותר מ-7%. מה גם שנראה כי המגמה לא ממש נעצרת, שכן בחודשיים הראשונים של 2017, על פי מדד The Marker ו-Yad2, עלו המחירים של דירות למכירה בהרצליה ב-2.5 אחוזים בממוצע, כאשר בחודש האחרון היא כיכבה שנייה בטבלה עם עלייה של 2.3%.

למה כולם רוצים דירה בשרון?

את תנופת הפיתוח של הרצליה אפשר לתאר כמעין מעגל שמזין את עצמו. השקעה בפיתוח פרויקטים חדשים בהרצליה, שיענו על הביקוש הרב לרכישת דירה בשרון ויתרמו לפיתוח העירוני – הפיתוח העירוני משפר את איכות החיים ומגביר את הביקוש – וחוזר חלילה. כמובן שלמעגל הזה מצטרפים היבטים נסיבתיים שונים, כמו המיקום המרכזי והנוח שלה על רצועת חוף יפיפייה, עליית המחירים החדה בתל אביב ומצוקת הדיור בכלל, אבל הרצליה הצליחה לעשות מה שערים אחרות לא הצליחו. אחת הדוגמאות הטובות לכך היא פתח תקווה, שעל אף הדמיון בין השתיים זוכה לתעריף נמוך בכ-30% בשכר הדירה – באזור התעסוקה של פתח תקווה, קריית אריה, העלות למ"ר היא פחות מ-70 ₪, בעוד שבהרצליה משלמים קרוב ל-100 ₪ למטר רבוע.

שתי הערים מציעות מוקדי תעסוקה פוריים, נמצאות במרחק דומה מתל אביב ונגישות באופן דומה מבחינת תחבורה ציבורית, ועדיין. אזור התעסוקה בהרצליה מבוקש יותר, והסיבה העיקרית לכך, שמעידה על מיצובה הנדל"ני של העיר גם באופן רחב יותר, טמונה באיכות הנדל"ן ובמה שקורה סביבו. בעוד שבפתח תקווה אזור התעסוקה ריק, אין בו מסחר ויש בו מעט מאוד מסעדות, בהרצליה יש בתי קפה, חנויות לריהוט ועיצוב הבית, סופרמרקט ועוד. בעוד שבפתח תקווה האזור שומם, סלול כבישים ו"מעוטר" בבניינים ישנים, בהרצליה פתחו כיכרות, התקינו בריכה אקולוגית מוקפת צמחייה ופועלים לפיתוח הסביבתי כולו. התוצאה – הרחובות מעניינים ובטוחים יותר, יותר אנשים ממלאים אותם והמעגל העירוני של אנשים-עסקים-אנשים מזין את עצמו ומעלה את ערך הנכסים.

מכאן ועד 2030

אם כן, הביקוש לרכישת דירה בשרון הוביל ומניע את תנופת הבנייה באזור כולו. בהרצליה, שמצטיינת בכמות התחלות הבנייה, בלטו במיוחד הפרויקטים באזורי הביקוש ובראשם הפרויקט בגליל ים, שמציע רמת מגורים גבוהה באווירה קיבוצית ורבים חיכו למימושו. הפרויקט, שכולל מספר יזמים, עתיד להוסיף כ-4,000 דירות בגליל ים. אחד המיזמים הראשונים שהחלו את הבנייה הוא צמרות גליל ים, בו יימכרו למעלה מ-650 דירות בגליל ים, בכ-20 בניינים בני 8-9 קומות.

אולם, הפרויקט בגליל ים הוא רק חלק מהתכניות הגדולות של הרצליה להעשרת נדל"ן בשרון. בחודש האחרון הפקידה העירייה תכנית מתאר עצמאית בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה – תכנית שמטרתה לאחד את חלקי העיר ממזרח ומערב, שכיום מפוצלים ע"י נתיבי איילון, כביש החוף ורכבת ישראל. לפי התכנית, יוקמו בסה"כ  כ-30 אלף דירות חדשות בהרצליה – 28 אלף דירות רגילות ועוד 2,500 דירות קטנות (פחות מ-50 מ"ר) שיתווספו לאזור התעסוקה ממערב לכביש החוף. אליהן יתווספו גם כ-2 מיליון מ"ר של שטחים עסקיים ופיתוח סביבתי לשיפור התשתיות והתחבורה.

התכניות הגדולות של הרצליה נשענות על קרקע יציבה של אזור ביקוש שמתקרב לשיאו בצעדים קטנים וחכמים. בעוד שהתחזיות מצביעות על המשך עליות במחירים, לפחות בעתיד הנראה לעין, הרצליה ממשיכה להשוות עם איכות חיים, איכות מגורים ואפילו איכות תעסוקתית שהולכת ועולה בהתאם – מכאן ועד 2030.